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Der richtige Moment zum Kaufen

Wer den Leitzins und die Marktsituation im Auge behält, kann beim Hauskauf Tausende von Euro sparen. Der unabhängige Finanzierungsvermittler Stefan J. Ulbrich von Haus & Wohnen in Wiesbaden weiß, worauf es ankommt.

Der richtige Moment zum Kaufen

Frankfurt, 06.08.2014 - 

WOHNEN IN FRANKFURT: Herr Ulbrich, hat sich die Finanzkrise auf den Immobilienmarkt ausgewirkt? Suchen die Menschen vermehrt nach Stabilität?

STEFAN J. ULBRICH: Ja, mit großer Sicherheit. Seit Ende 2009 merken wir, dass das Interesse und die Nachfrage an Immobilien deutlich zunehmen. Die Menschen flüchten sich seither vermehrt in Sachwerte, denn der ist im Vergleich zu vielen Anlageformen wesentlich greifbarer.

Können Sie das auch im Rhein-Main-Gebiet beobachten?

STEFAN J. ULBRICH: Ja, gerade auch in Frankfurt und Umgebung ist seit 2011 ein deutlicher Preisanstieg zu verzeichnen, bedingt durch die hohe Nachfrage bei nahezu gleich bleibendem Angebot – und das trotz erhöhter Anzahl von erteilten Baugenehmigungen und realisierten Bauvorhaben. Die Preissteigerung hat nun auch mittlere und einfache Lagen erreicht. Ein Ende ist derzeit nicht absehbar.

Wie hoch waren denn die Zinsen vor der Finanzkrise?

STEFAN J. ULBRICH: Anfang der 90er-Jahre gab es für Festschreibungszeiträume von 10 Jahren Zinssätze im zweistelligen Bereich, währen der Krise bewegten sie sich bei 5 Prozent. Aktuell ist der Zins so niedrig wie selten zuvor. Der durchschnittliche Satz im Jahr 203 lag in diesem Bereich bei knapp unter 3 Prozent. Die EZB hält durch ihre Zinspolitik Ruhe an den Märkten.

Inwiefern?

STEFAN J. ULBRICH: Durch die Senkung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank werden Kredite für alle günstiger. Dadurch soll eine höhere Investitionsbereitschaft erzielt werden, wodurch die Konjunktur gestützt beziehungsweise angekurbelt werden soll. Derzeit – seit der letzten Senkung im November 2013 – liegt der Leitzins bei 0,25 Prozent. Das ist auch bei den aktuell günstigen Bauzinsen spürbar.

Wer ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen möchte, sehnt sich nach der Sicherheit, dass seine Immobilie an Wert behält oder sogar zulegt. Die letzte Immobilienblase in Spanien hat aber zum wiederholten Male gezeigt, dass dies nicht immer der Fall ist.

STEFAN J. ULBRICH: Das stimmt. Getrieben durch niedrige Zinsen wurden hohe Beiträge durch In- und Ausländer in den Bau neuer spanischer Immobilien investiert. Da nur ein Teil dieser Neubauten für den Eigenbedarf gedacht war, entstanden viele Immobilien, die als Renditeerbringer fungieren sollten. Das daraus resultierende Überangebot stand folglich leer und brachte nicht die erhofften beziehungsweise gar keine Einnahmen. Zinsen und Instandhaltung mussten dennoch erbracht werden. Wenn aber nur Ausgaben existieren und keine Einnahmen, kann die Rechnung nicht aufgehen – und irgendwann platzt die Blase. Bei Eigenbedarf sind die Folgen zunächst nicht ganz so drastisch, da sich die Miete spart. Ein möglicher Werteverlust wird erst dann schlagend, wenn die Immobilie irgendwann einmal verkauft werden soll.

Wie verhält es sich momentan in Deutschland?

STEFAN J. ULBRICH: Wir haben sicherlich gänzlich andere Verhältnisse als in Spanien. Die Gefahr einer Blasenbildung ist zwar grundsätzlich schon gegeben, davon sind wir aber derzeit weit entfernt.

Wieso?

STEFAN J. ULBRICH: Wir hatten in den letzten 15 bis 20 Jahren kaum Wachstum, nach Abzug der Inflation sogar einen realen Preisrückgang. Aktuell erfolgt – gerade in Ballungszentren – eine Normalisierung der Immobilienpreise, bezogen auf den genannten Zeitraum. Wir stellen fest, dass das Preisniveau für Immobilien derzeit regional sehr unterschiedlich ist. In ebendiesen Ballungszentren ist eine Immobilie für ein mittleres Familieneinkommen teilweise schwer zu finanzieren. Hier muss die Politik drauf achten, dass diese Schere nicht weiter auseinander geht Wohnraum muss bezahlbar bleiben.

Glauben Sie, dass der Zinssatz noch weiter fällt?

STEFAN J. ULBRICH: Möglich ist das schon. Ich denke aber, dass er sich noch bis zum zweiten Quartal 2015 in diesem Rahmen bewegen wird und dann wieder ansteigt. Momentan ist durch die Zins- und Finanzpolitik der EZB noch Ruhe am Markt. Deshalb rate ich jetzt zum Abschluss einer mittel- bis langfristigen Immobilienfinanzierung, um sich so die historischen Tiefstände langfristig zu sichern.

Ist es möglich, den derzeitigen Zins für später zu sichern?

STEFAN J. ULBRICH: Ja ist es. Man kann ein bestehendes Darlehen mittels eines sogenannten Fowardsdarlehens sichern. Sinnvoll ist dies aber nur bei einer begrenzten Vorlaufzeit. Meines Erachtens sollte alle bis 2017 auslaufenden Verträge hinsichtlich einer vorzeitigen Zinssicherung überprüft werden.

Worauf sollte man achten, wenn man eine Immobilie erwerben will?

STEFAN J. ULBRICH: Man sollte sich vorher gut über die Lage informieren, sprich: den Standort, das Zinsniveau, mögliche Förderungen durch den Staat wie zum Beispiel KfW-Programme für energieeffizientes Bauen sowie die Demografie der Region. Des Weiteren sollten der Kaufpreis und damit das Investitionsvolumen zur persönlichen Vermögens- und Einkommenssituation passen.

In welcher Gegend erzielt man denn in Frankfurt die meiste und beste Rendite?

STEFAN J. ULBRICH: Frankfurt hat eine gute Infrastruktur, nicht nur durch den Flughafen. Die Anbindung durch Straße und Schiene ist ebenfalls hervorragend. Die Stadt zieht sowohl Arbeitgeber als auch zahlreiche Arbeitnehmer an. Auch deshalb geht Frankfurts Einwohnerzahl in den letzten Jahren stetig nach oben, wodurch auch in den mittleren und einfachen Langen die Preise rascher stiegen als die Mieten. Dennoch ist die erzielbare Rendite attraktiv und das Investment in Frankfurt weiterhin lohnend.

Wie viel Eigenkapital sollte man denn mitbringen?

STEFAN J. ULBRICH: Das kommt ganz individuell auf die Immobilie und die persönlichen Lebensumstände an. Hier sollte man sich frühzeitig mit einem unabhängigen Berater oder seinem Kreditinstitut zusammensetzen, um alle Fragen rund um die Finanzierung zu klären und eine individuelle Kalkulation aufzustellen.

STEFAN J. ULBRICH

ist gelernter Bankkaufmann und hat viele Jahre in der Baufinanzierung bei einem großen deutschen Kreditinstitut gearbeitet. Seit 1992 ist er bei Haus & Wohnen, einer Vermittlungsgesellschaft für Immobilienfinanzierungen, und seit 2011 einer von insgesamt zwei Geschäftsführern. Ulbrich ist 45 Jahre und lebt im Grüngürtel von Mainz.

Interview: Katharina J. Bruns

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