"Sonderabschreibung für Neubauten – mit § 7b EStG den steuerlichen Turbo zünden"

Trotz hoher Baukosten bleibt der Mietwohnungsbau politisch gewollt – und steuerlich attraktiv. Mit dem § 7b EStG schafft der Gesetzgeber seit 2023 einen gezielten Anreiz für Kapitalanleger: Wer in förderfähige Neubau-Mietwohnungen investiert, profitiert neben der regulären linearen AfA von einer Sonderabschreibung von 20 % – verteilt auf vier Jahre.

Das Ergebnis: massive Steuerentlastung in der Anfangsphase, bessere Eigenkapitalrendite und spürbare Liquiditätsvorteile.

Voraussetzungen im Überblick

Objektart: Neubau oder Erstkauf einer neuen Mietwohnung

Verwendung: Ausschließlich zur dauerhaften Vermietung zu Wohnzwecken

Bauantrag: Zwischen 01.01.2023 und 31.12.2026

Effizienzstandard: Mindestens Effizienzhaus 55

Kostenobergrenze: 5.200 €/m² Gesamtinvestition, davon max. 4.000 €/m² abschreibungsfähig

Wichtig: Nur die Gebäudekosten sind abschreibungsfähig – der Grundstücksanteil bleibt steuerlich außen vor. 

Praxisbeispiel mit und ohne Sonder-AfA im Vergleich

Ein Kapitalanleger erwirbt 2025 eine neue, vermietete Eigentumswohnung mit 80 m² Wohnfläche zum Kaufpreis von 416.000 € – entspricht exakt 5.200 €/m².

• Grundstücksanteil lt. Aufteilung: 20 % → 83.200 €
• Gebäudeanteil (80 %) → 332.800 €
• Sonderabschreibungsfähig (max. 4.000 €/m²) → 320.000 €

Variante A: Nur lineare AfA (ohne Sonder-AfA)

• AfA: 2 % von 332.800 € = 6.656 € jährlich
• Über 4 Jahre: 26.624 € steuerlich geltend gemacht

Variante B: Lineare AfA + Sonder-AfA nach § 7b EStG

• Lineare AfA: 2 % von 332.800 € = 6.656 € jährlich
• Sonder-AfA: 5 % von 320.000 € = 16.000 € jährlich (für 4 Jahre)
• Gesamte steuerliche Entlastung in den ersten vier Jahren:
  (6.656 € + 16.000 €) × 4 = 90.624 €

Steuerlicher Vergleich auf einen Blick (1.–4. Jahr)

In Variante A, also ohne Inanspruchnahme der Sonderabschreibung, ergibt sich über vier Jahre eine steuerliche Entlastung durch die lineare AfA in Höhe von insgesamt 26.624€.

In Variante B, mit zusätzlicher Sonder-AfA nach § 7b EStG, erhöht sich die Entlastung deutlich: Neben der regulären AfA von 26.624€ kommen 64.000€ aus der Sonderabschreibung hinzu. Das ergibt eine Gesamtentlastung von 90.624€ in den ersten vier Jahren – ein steuerlicher Vorteil von fast 64.000 € gegenüber Variante A.

Steuervorteil Sonder-AfA: +63.999 € in nur vier Jahren!

Ergänzende Hinweise:

• Die Sonderabschreibung muss aktiv geltend gemacht werden – sie erfolgt nicht automatisch.
• Die Aufteilung in Gebäude- und Grundstücksanteil muss nachvollziehbar belegt werden (z. B. durch Kaufvertrag oder Gutachten).
• Objekte mit zu hohen Gesamtkosten (über 5.200 €/m²) verlieren die Förderung komplett, nicht nur anteilig!
• Die AfA wirkt sich steuermindernd auf das zu versteuernde Einkommen aus – ideal für hohe Einkommensklassen mit Grenzsteuersätzen ab 42 %.

Tipp für Projektentwickler & Käufer: Kombination mit KfW-Förderung möglich

Wer zusätzlich den Effizienzhaus 40-Standard mit QNG-Zertifikat erreicht, kann zinsgünstige Förderdarlehen der KfW (Programm Klimafreundlicher Neubau) in Anspruch nehmen.
Diese Förderung ist unabhängig von der Sonder-AfA, aber kombinierbar – ideal für kapitalstarke Investoren.

Fazit

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist einer der stärksten steuerlichen Hebel für Neubauinvestitionen. In Kombination mit guter Standortwahl, energetischem Standard und einem steuerlichen Konzept lässt sich die Kapitalrendite messbar verbessern – vor allem in der Phase mit hoher Kapitalbindung.

Nutzen Sie diesen Vorteil, solange das Zeitfenster (Bauantrag bis Ende 2026) geöffnet ist!

Hinweis:

Die vorstehenden Informationen stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar und ersetzen keinesfalls eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer. Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt zusammengestellt, erfolgen jedoch ohne Gewähr auf Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität.

Wir empfehlen ausdrücklich, vor Investitions- oder Finanzierungsentscheidungen eine qualifizierte steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, insbesondere im Hinblick auf Ihre persönliche steuerliche Situation und aktuelle gesetzliche Änderungen.