Die regulatorischen Anforderungen an Banken verändern sich weiter. Mit der Umsetzung von Basel III beziehungsweise der Finalisierung der Basel-III-Reformen (häufig als Basel IV bezeichnet) müssen Kreditinstitute Risiken künftig noch differenzierter bewerten. Das führt dazu, dass insbesondere Finanzierungen mit höheren Risiken – etwa Projektentwicklungen, Bauträgerfinanzierungen oder Finanzierungen mit hohen Beleihungsausläufen – mehr Eigenkapital bei den Banken binden und dadurch aufwendiger beziehungsweise kostenintensiver werden können. Gleichzeitig bleiben solide strukturierte Wohnimmobilienfinanzierungen für Privatkunden grundsätzlich attraktive Finanzierungsgeschäfte.
Herausforderungen für Projektentwickler
Besonders betroffen sind Bauträger und Projektentwickler. Banken müssen für Bau- und Entwicklungsfinanzierungen künftig deutlich mehr regulatorisches Kapital vorhalten. Hinzu kommt, dass selbst bereits zugesagte, aber noch nicht abgerufene Kreditlinien Eigenkapital binden können. Dadurch gewinnen Faktoren wie Eigenkapitalquote, Vorverkaufsstand, Genehmigungsstatus, Kostenkontrolle und eine strukturierte Mittelverwendung noch stärker an Bedeutung.
Gleichzeitig gibt es positive Entwicklungen
Neben den verschärften regulatorischen Anforderungen gibt es jedoch auch eine erfreuliche Entwicklung.
Bereits zum 1. Mai 2025 wurde der sektorale Systemrisikopuffer für Wohnimmobilien durch die BaFin von 2,0 % auf 1,0 % reduziert. Hintergrund ist die Einschätzung, dass sich die Risiken am Wohnimmobilienmarkt gegenüber den Vorjahren etwas abgeschwächt haben. Die Reduzierung bedeutet eine Entlastung für Banken, auch wenn Wohnimmobilienfinanzierungen weiterhin im Fokus der Aufsicht bleiben.
Vollständige Abschaffung in Aussicht
Zusätzlich hat sich der Koalitionsausschuss dafür ausgesprochen, den sektoralen Systemrisikopuffer zum 1. Januar vollständig auf 0 % zu senken. Ziel ist es, den deutschen Finanzierungsmarkt im europäischen Wettbewerb zu stärken, den Wohnungsbau zu fördern und die Finanzierungskosten für Banken weiter zu reduzieren. Die Umsetzung steht allerdings noch unter dem Vorbehalt der formellen Beschlussfassung durch die zuständigen Gremien und Aufsichtsbehörden. Erst nach diesem endgültigen Beschluss kann die Änderung rechtswirksam werden.
Sollte die Abschaffung erfolgen, würde dies den Banken zusätzlichen Eigenkapitalspielraum verschaffen. Das könnte sich mittel- bis langfristig positiv auf die Kreditvergabe und die Finanzierung von Wohnimmobilien auswirken. Ein Automatismus für günstigere Zinsen entsteht dadurch allerdings nicht, da auch weitere Faktoren wie Refinanzierungskosten, Marktzinsen und die individuelle Risikobewertung eines Finanzierungsobjekts maßgeblich bleiben. Dies entspricht auch der Grundlogik von Basel III/IV: Nicht jeder Immobilienkredit wird pauschal teurer – entscheidend bleibt die Qualität der Finanzierung und deren Risikostruktur.
Unser Fazit
Die regulatorischen Änderungen bringen zweifellos neue Herausforderungen mit sich – insbesondere für Bauträger und Projektentwickler. Gleichzeitig zeigen die politischen Entscheidungen, dass der Gesetzgeber den Wohnungsbau und die Immobilienfinanzierung wieder stärker unterstützen möchte. Für Vermittler und Kunden bedeutet das: Eine gut strukturierte Finanzierung mit nachvollziehbaren Unterlagen, ausreichendem Eigenkapital und einer nachhaltigen Haushaltsrechnung bleibt auch künftig der wichtigste Erfolgsfaktor.