Anschlussfinanzierung

Alles was Sie zum Thema
Anschlussfinanzierung wissen müssen

Der Traum vom Eigenheim ist erfüllt. Dann kann die Zeit nach Abschluss einer Baufinanzierung scheinbar wie im Fluge vergehen. Wenn nach einigen Jahren die Sollzinsbindung für den ersten Kredit endet, ist eine Anschlussfinanzierung nötig. Vorausgesetzt, es wurde kein Volltilgerdarlehen beansprucht. Jeder Darlehensnehmer sollte sich frühzeitig um die Anschlussfinanzierung für seine Immobilie kümmern. Mit Umsicht und Voraussicht können Sie sich einen guten Anschlusskredit zu den gewünschten Konditionen sichern. Wie zu Beginn der Baufinanzierung stellt sich die Frage, welches Modell das beste ist. Kommen Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen infrage? Auf dieser Seite erfahren Sie Wissenswertes zum Thema Anschlussfinanzierung auf einen Blick.

Weiterfinanzierung geschickt planen

Kreditinstitute legen wenige Monate vor Ende der Zinsbindung einen neuen Finanzierungsvorschlag für die Anschlussfinanzierung vor. Den Vorschlag sofort annehmen und damit ist das Thema vom Tisch - besser nicht. Als Darlehensnehmer sollten Sie sich rechtzeitig über die möglichen Arten der Anschlussfinanzierung informieren und die Zinslage beobachten. Wenn Sie alle Vor- und Nachteile der Finanzierungsvarianten für die Weiterfinanzierung abgewogen haben, können Sie eine fundierte Entscheidung treffen. Sie sparen bares Geld bei der Anschlussfinanzierung. Ein Haus & Wohnen Berater vor Ort bespricht gerne mit Ihnen die aktuelle Finanzlage und findet die optimale Lösung für Ihren Anschlusskredit.

1. Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Wer eine Baufinanzierung abschließt, zahlt zunächst regelmäßig seine monatlichen Raten. Während dieser Phase der Baufinanzierung gilt die Sollzinsbindung für die Erstfinanzierung. Diese Zeit kann 5 aber auch 25 Jahre andauern. Solange hat der Kreditnehmer Ruhe und muss sich im Grunde nicht mit dem Darlehen für Haus, Wohnung oder Grundstück auseinandersetzen. Ein Immobiliendarlehen besteht jedoch oftmals aus zwei oder sogar mehr Darlehen. Innerhalb der Zinsbindung wird die gesamte Summe nicht komplett abbezahlt. Die Restschuld muss getilgt werden und fällt häufig hoch aus. Für die Zahlung der Restsumme nach Ablauf des ersten Darlehens muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden.

2. Welche Arten von Anschlussdarlehen für die Baufinanzierung gibt es?

Bauzinsen unterliegen Schwankungen. Die Zinsentwicklung entscheidet sehr darüber, wie früh sich Darlehensnehmer mit der optimalen Anschlussfinanzierung beschäftigen sollten. Die Hausbank ist dazu verpflichtet, drei Monate vor Ablauf der Frist der Zinsbindung ein neues Angebot zu unterbreiten. Nimmt man dieses Angebot an, entscheidet man sich für eine Prolongation der Baufinanzierung - Variante Eins der Anschlussfinanzierung. Die Prolongation (lateinisch von prolungare = verlängern) verlängert die ursprüngliche Geltungsdauer eines Vertrags. Eine Prolongation bringt veränderte Zinsen und Kreditraten mit sich, welche die Bank festlegt.

Endet die Zinsbindung der Erstfinanzierung, endet auch die Bindung an das Kreditinstitut. Ein Wechsel der Bank ohne Vorfälligkeitsentschädigung ist jetzt möglich. Und dieser Wechsel lohnt sich in der Regel. Bei einer Umschuldung lässt sich ein neuer Anbieter zu günstigeren Vertragsbedingungen finden - dies ist Variante Zwei der Anschlussfinanzierung. Alternativ lässt sich schon einige Jahre vor der Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. Nämlich dann, wenn die Zinsen unschlagbar günstig sind. Der frühe Vogel fängt den Wurm - in diesem Fall die hervorragenden Zinsen. Diese Variante der Anschlussfinanzierung ist das Forward-Darlehen.
 
Tipp
Bereits fünf Jahre vor dem Ende der Zinsfestschreibung können Sie sich ein Forward-Darlehen sichern. Vor allem, wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist. Doch spätestens ein Jahr vor Ablauf Ihres Erstdarlehens sollten Sie sich Angebote für eine Anschlussfinanzierung einholen.

2.1 Wie funktioniert eine Prolongation bei der Baufinanzierung?

Mit der Prolongation verlängern Sie Ihren Baufinanzierungsvertrag bei dem aktuellen Kreditgeber. Zinsen, Zinsbindung und Tilgungsraten unterscheiden sich gegenüber der Erstfinanzierung. Das Angebot für die Anschlussfinanzierung erhalten Sie automatisch spätestens zwei bis drei Monate vor Ende der Anschlussfinanzierung. Lassen Sie sich jedoch nicht von der Verlängerung des Vertrags überraschen bzw. warten Sie nicht bis drei Monate vor Ende der Zinsbindung ab. Besonders bei längerfristigen Baukrediten. Darauf hofft die Bank natürlich, denn so kann sie Sie als guten Kunden behalten und zwar zu den eigenen Konditionen. Ob Sie dabei gewinnen, ist fraglich. Holen Sie sich rechtzeitig alternative Angebote ein oder verhandeln Sie mindestens die vorgelegten Konditionen Ihrer bisherigen Bank. Eine Umschuldung könnte die günstigere Variante der Anschlussfinanzierung sein.

2.2 Wie funktioniert eine Umschuldung bei der Baufinanzierung?

Wenn die Zinsbindung endet, sind Kreditnehmer auch nicht mehr an das bisherige Kreditinstitut gebunden. Bei einem Wechsel entfällt jetzt die Vorfälligkeitsentschädigung, also die etwaigen Kosten für eine vorzeitige Kündigung des Darlehensvertrags. Immobilienkäufer können sich frühzeitig Angebote für eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditgeber einholen. Bereits bis zu einem Jahr vor Ende der Zinsbindung ist es sinnvoll, sich Alternativangebote einzuholen.

2.3 Wann empfiehlt sich eine Prolongation und wann lohnt sich eine Umschuldung?

Sowohl die Prolongation wie auch die Umschuldung haben Vorteile und Nachteile. Die Art der Anschlussfinanzierung sollte rechtzeitig geplant und sorgfältig gewählt werden.
 
Je höher die Restschuld ausfällt, desto eher kann eine Umschuldung rentabel sein. Der investierte Aufwand und die zunächst zu begleichenden Kosten für Grundschuldeintrag und Notar sparen später bares Geld. Aber beachten Sie, dass Sie zur Umschuldung die Zustimmung der Bank benötigen, falls diese vor Ablauf der Zinsbindung erfolgen soll.

Eine Prolongation lohnt sich im Grunde nur, wenn sich weder die Zinsen noch Ihre finanzielle Situation seit Abschluss des Darlehensvertrages geändert haben. Ein unwahrscheinliches Szenario, denn er Zinsmarkt ist immer in Bewegung und das Leben bringt stets finanzielle Veränderungen mit sich. Vielleicht standen bereits mehrere Gehaltserhöhungen ins Haus und Sie wollen die monatliche Rate erhöhen. Oder zwischenzeitlich gab es Nachwuchs und die finanzielle Belastung bewegt Sie eher zu einer Senkung der Tilgungsrate. Passen Sie das neue Darlehen also vorzugsweise an Ihre eigene aktuelle Finanzlage und an den Markt an.
 
Vorteile
Nachteile
Umschuldung
  • Aussicht auf bessere Konditionen
  • Angebote einholen als Verhandlungsgrundlage mit der Hausbank
  • Erneute Bonitätsprüfung
  • Kosten für Übertragung der Grundschuld und Notar
Prolongation
  • Bequem und zeitsparend
  • Keine erneute Bonitätsprüfung
  • Keine Notar- und Grundbuchkosten
  • Hohe Zinsen bzw. Geldverlust durch fehlenden Vergleich mit anderen Anbietern
  • Nur geringfügige Konditionsänderungen im neuen Angebot
Als eine mögliche Variante der Anschlussfinanzierung bzw. der Umschuldung kommt auch ein Forward-Darlehen infrage. Und zwar dann, wenn es zwischen einem und fünf Jahren dauert, bis die Anschlussfinanzierung fällig wird. Im folgenden Abschnitt erfahren Sie mehr über Forward-Darlehen.

3. Wie funktioniert das Forward-Darlehen als mögliche Anschlussfinanzierung?

Ein Forward-Darlehen sichert die aktuellen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung noch weit vor Ende der Zinsbindung. Das geht sogar bis zu fünf Jahre vor Ablauf des ersten Baufinanzierungsvertrags. Die Bank verlangt für das Forward-Darlehen den Forward-Aufschlag, also einen Zinsaufschlag.

3.1 Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlusskredit, der bis zu fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung des Erstdarlehens abgeschlossen werden kann. Der Darlehensnehmer unterschreibt im Voraus einen Kreditvertrag zu den zu diesem Zeitpunkt geltenden Zinsen und Konditionen. Dieser Vertrag löst die Erstfinanzierung dann mit Ende der Zinsbindung ab und die Raten werden dann normal getilgt.
 
  1. Kreditangebote einholen, zum Beispiel bei einem bankenunabhängigen Baufinanzierungsberater von Haus & Wohnen. Ein guter Zeitpunkt ist etwa ein bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung.
  2. Schließen Sie vorzeitig einen neuen Vertrag in Form des Forward-Darlehens ab.

3.2 Für wen ist ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung geeignet?

Empfehlenswert ist ein Forward-Darlehen unter anderem dann, wenn der Zinssatz des aktuellen Kreditgebers mindestens 0,1 Prozentpunkte höher ist als das Vergleichsangebot für das Forward-Darlehen. Vor allem, wenn in Kürze mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, sollten Sie die Augen nach Angeboten offen halten. Die eigene Lebenssituation, die Flexibilität und das Zinsumfeld sind also entscheidend, ob ein Forward-Darlehen die richtige Finanzierungsform darstellt. Eine gewisse Risikobereitschaft gehört zum Forward-Darlehen dazu. Wenn die Zinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung wieder sinken, haben Sie gegebenenfalls später einen Verlust im Vergleich zu einer Umschuldung zu verzeichnen.

3.3 Welche Vorteile und Nachteile hat ein Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung?

Der Abschluss eines Forward-Darlehens sollte sorgfältig abgewogen werden. Da die Bank für das Forward-Darlehen einen Zinsaufschlag verlangt, müssen Sie gegenrechnen. Wenn die Zinsen bis zur Ablösung des ersten Kredits den Zinsaufschlag übersteigen würden, kann sich das Forward-Darlehen lohnen. In einer absoluten Niedrigzinsphase ist die Chance hoch, vom frühzeitigen Abschluss zu profitieren. Auch Sondertilgungen können vereinbart werden. Haben Sie das Forward-Darlehen erst einmal abgeschlossen, haben Sie hiermit auch eine Planungssicherheit bis zur vollständigen Tilgung der gesamten Darlehenssumme.

Allerdings kann ein Forward-Darlehen nach Abschluss nur gegen eine Nichtabnahmeentschädigung gekündigt werden. Sollte das Zinsniveau noch weiter fallen, kann das Forward-Darlehen nachteilig sein.

4. Wie funktioniert ein Bausparvertrag als mögliche Anschlussfinanzierung?

Der Bausparvertrag kann nach der Ansparphase für die Anschlussfinanzierung eingesetzt werden. Auf diese Weise können Sie sich Jahre im Voraus die aktuellen Zinsen sichern. Die Anschlussfinanzierung wird sozusagen mit angespartem Eigenkapital gestemmt. Sobald die Zinsbindung ausläuft, wird die Bausparsumme genutzt, um den verbleibenden Kredit zu tilgen. Alternativ funktioniert dies als Sofortkredit. Wenn die Zinsbindung in den nächsten Monaten ausläuft, wird eine Umschuldung vorgenommen. Der Restkredit wird mit einer Sofortfinanzierung der Bausparkasse abgelöst. Während der Ansparphase werden erst die Zinsen für die Sofortfinanzierung gezahlt und später mit der Bausparsumme die Sofortfinanzierung abgelöst. Erst im Anschluss werden sowohl die Zinsen für das Sofortdarlehen sowie die Sparrate des Bausparvertrags gezahlt.
 
Tipp
Sie haben Ihre Immobilie über einen Bausparvertrag und ein Vorausdarlehen finanziert? Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, können Sie auf die Annahme des Bauspardarlehens verzichten und über die verbliebene Summe ein Annuitätendarlehen abschließen. Das kann sich lohnen, wenn das aktuelle Zinsniveau unter dem festgelegten Zinssatz liegt.

4.1 Was ist ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag wird in zwei Phasen aufgeteilt: die Ansparphase und die Darlehensphase. In den ersten Jahren der Ansparphase wird für den Vertrag mit regelmäßigen Beiträgen gespart. Nach der Ansparphase kommt die Darlehensphase, bei der die Bausparkasse ein zinsgünstiges Bauspardarlehen bereithält. Die Konditionen für das Darlehen werden bereits bei Abschluss des Bausparvertrags vereinbart.

4.2 Für wen ist ein Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung geeignet?

Ein Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung kann sich lohnen, wenn die aktuell niedrigen Zinsen in absehbarer Zeit wieder steigen werden. Natürlich müssen Sie das beste Angebot für Ihre individuelle Situation finden. Wer einen Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung nutzen möchte, sollte den Zinsmarkt im Blick haben und die höhere finanzielle Belastung während der Ansparphase (Kreditrate plus Sparrate) sowie die Abschlussgebühr stemmen können. Im Zweifelsfall ist ein Forward-Darlehen die geeignetere Variante.

4.3 Welche Vorteile und Nachteile hat ein Bausparvertrag für die Anschlussfinanzierung?

Mit einem Bausparvertrag können Sie sich niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern. Allerdings wird ein Bausparvertrag erst mit etwa 40 % der angesparten Bausparsumme zuteilungsreif und darin kann das Problem liegen. Wenn der Bausparvertrag genau zu dem Datum zuteilungsreif wird, in dem die Anschlussfinanzierung gebraucht wird, ist alles gut. Doch das genaue Datum der Zuteilung ist nicht gewiss bzw. garantiert und dann kann die Anschlussfinanzierung gefährdet sein. Eine teure Zwischenfinanzierung wäre die Lösung. Für eine größere Summe, die noch getilgt werden muss, ist der Bausparvertrag also eher ungeeignet.
 
Vorteile
Nachteile
  • Niedrige Zinsen sichern
  • Keine Vorfälligkeitsentschädigung
  • Sondertilgungen möglich
  • Staatliche Förderungen möglich
  • Datum der Zuteilung nicht planbar
  • Zwischenfinanzierung kann nötig werden
  • Entscheidung weit im Voraus nötig
  • Finanzielle Belastung steigt: Kreditrate und Sparrate zugleich, Abschlussgebühr wird fällig
Tipp
Mit Wohn-Riester können Sie staatliche Zuschüsse zu einem Bausparvertrag erhalten. Die Höhe der Zuschüsse hängt von der Sparrate ab. Das Darlehen kann schneller getilgt werden. Sprechen Sie Ihren Haus & Wohnen Berater an, er erklärt Ihnen gerne mehr zu den Fördermöglichkeiten.

5. Ist ein Forward-Darlehen oder ein Bausparvertrag besser für die Anschlussfinanzierung geeignet?

Bei einem Bausparvertrag besteht im Vergleich zum Forward-Darlehen keine Abnahmeverpflichtung. Das Risiko einer Entschädigungszahlung bei Nichtinanspruchnahme entfällt. Das Guthaben kann also ausgezahlt werden, wenn der Vertrag zuteilungsreif geworden ist. Bei einem Forward-Darlehen muss das Darlehen zum gegebenen Zeitpunkt abgerufen werden.

Wie bei einem Forward-Darlehen lassen sich bei einer Baufinanzierung niedrige Zinsen sichern und zwar mehr als fünf Jahre im Voraus. Bei Forward-Darlehen sind es nur bis etwa fünf Jahre im Voraus. Bei Forward-Darlehen geht man eine Art “Zinswette” ein.

Doch es gibt einen entscheidenden Nachteil des Bausparvertrags gegenüber dem Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung: die Zuteilungsreife, deren genaues Datum nicht exakt geplant werden kann. Der Bausparvertrag kann ein Baustein einer Gesamtfinanzierung oder einer Anschlussfinanzierung sein, das Forward-Darlehen lässt sich ausschließlich zur Weiterfinanzierung nutzen. Welche Variante zur Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung die bessere ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Vielmehr muss die individuelle Situation des Darlehensnehmers betrachtet werden. Ein professioneller Berater kann dabei unterstützen, umsichtig und rechtzeitig zu planen.

6. Wie wird die Anschlussfinanzierung für die Baufinanzierung geplant?

Eine Anschlussfinanzierung für die Baufinanzierung plant jeder Darlehensnehmer am besten frühzeitig selbst oder in Abstimmung mit einem erfahrenen Baufinanzierungsberater. Denn wer die Anschlussfinanzierung auf sich zukommen lässt, kann vielleicht keine Angebote mehr vergleichen und hat im Zweifelsfall keine oder wenig Auswahlmöglichkeiten.
 
Tipp
Denken Sie daran, dass Sie auch während der Phase der Anschlussfinanzierung optimal abgesichert sein sollten. Mit den passenden Versicherungen können Sie für sich und Ihre Familie so vorsorgen, dass Krankheit oder Arbeitslosigkeit die Zahlung der Kreditraten nicht gefährden können. Auf dieser Seite finden Sie Wissenswertes zu Versicherungen zusammengefasst

6.1 Wann sollte die Anschlussfinanzierung geplant werden?

Wollen Sie das Angebot der Hausbank annehmen, das wenige, meist drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung bei Ihnen eintrifft, müssen Sie im Prinzip nichts weiter tun als zu unterschreiben. Doch auch wenn das Angebot der Hausbank für Sie in Ordnung erscheint, sollten Sie unbedingt nachverhandeln. Ein wenig Spielraum ist meistens vorhanden. Im besten Fall sichten Sie bereits etwa fünf Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung Ihre Unterlagen und Ihre aktuelle Situation. Überlegen Sie, ob ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung für Sie eine Alternative sein könnte. Holen Sie mehrere Angebote ein. Erscheint Ihnen das noch zu früh, sollten Sie jedoch mindestens ein Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung tätig werden, um ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen zu können. Bleiben Ihnen weniger als 12 Monate Zeit, ist eine Umschuldung oder die Prolongation für die Anschlussfinanzierung möglich. Eine Prolongation können Sie dann in Anspruch nehmen, wenn keines der anderen Angebote so gut ist wie das Ihrer Hausbank. Ansonsten empfiehlt sich die Umschuldung.

6.2 Wie lässt sich eine gute Anschlussfinanzierung finden?

Darlehensnehmer sollten die Anschlussfinanzierung nicht als lästige Bürde, sondern als Chance wahrnehmen. Oftmals sind nämlich bessere Konditionen möglich. Die monatliche Belastung lässt sich senken - oder erhöhen, um den Kredit schneller zu tilgen. Eine günstige Anschlussfinanzierung finden Sie mit geringster Wahrscheinlichkeit bei Ihrer Hausbank. Sie sollten also rechtzeitig Angebote einholen und vergleichen. Eine gute Anschlussfinanzierung auf Empfehlung zu finden, ist im Grunde nicht möglich. Denn die persönliche und finanzielle Situation des Kreditnehmers muss individuell betrachtet werden. Wenn Sie eine Anschlussfinanzierung finden wollen, empfehlen wir Ihnen einen erfahrenen Berater aufzusuchen, der Sie auf Provisionsbasis kostenlos berät und begleitet. Er behält den Überblick über die Zinsen, die Prognosen, die Angebote und kann die optimalen Konditionen für Sie erwirken. Mit Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen oder Baufinanzierung stehen Ihnen mehrere Optionen offen.

6.3 Welche Voraussetzungen müssen für eine Anschlussfinanzierung erfüllt sein?

Eine Anschlussfinanzierung lässt sich in der Regel erst fünf Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung abschließen. Ist die aktuelle Baufinanzierung bereits 10 Jahre alt, dann können Sie ein Sonderkündigungsrecht ausüben.

Da eine Prolongation eher eine Konditionsverlängerung darstellt als einen neuen Vertrag, müssen Sie hierfür im Grunde auch keine Voraussetzungen erfüllen.

Im Falle einer Umschuldung wird die Bonität hingegen erneut überprüft. Eben so, wie es auch zu Beginn der Erstfinanzierung der Fall war. Der Aufwand ist jedoch nicht allzu groß im Vergleich zu den möglichen finanziellen Vorteilen.

6.4 Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung bei geringer Restschuld des Baudarlehens?

Wenn die Restschuld nach der ersten oder zweiten Finanzierungsrunde nur noch wenige Zehntausende Euro beträgt, ist dies eigentlich erfreulich. Das Ziel rückt näher. Viele Kreditinstitute gewähren jedoch für Beträge unter 50.000 Euro keine Anschlussfinanzierung mehr oder erheben satte Zinsaufschläge
 
Welche Möglichkeiten haben Sie also zur Anschlussfinanzierung mit geringer Restschuld?
 
  1. Die Kreditsumme so erhöhen, bis die Bank die Finanzierung genehmigt. Modernisierungen oder andere Maßnahmen an der Immobilie sind immer nötig. Der Restbetrag kann hierfür eingesetzt werden.
  2. Von Anfang an ein Volltilgerdarlehen vereinbaren, um die Anschlussfinanzierung zu umgehen. Diese Finanzierungsvariante müssen Sie sich natürlich leisten können.
  3. Einen Konsumentenkredit aufnehmen. Das kann vor allem in Zeiten niedriger Zinsen eine Option darstellen - meist sind Konsumentenkredite jedoch vergleichsweise teurer als Baudarlehen.
Tipp
Tipp: Sie haben haben Fragen zum Thema Baufinanzierung insgesamt? Wenn Sie einen Immobilienkauf planen, finden Sie auf der folgenden Seite Wissenswertes zur Baufinanzierung auf einen Blick.
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