Baufinanzierung

Alles was Sie zum Thema
Immobilienfinanzierung wissen müssen

Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder eine Immobilie bauen? Dann haben Sie sicherlich zahlreiche Fragen. Weitere Fragen kommen hinzu, wenn der Immobilienkauf mit einer Baufinanzierung verbunden sein soll. Die persönliche Baufinanzierungsberatung klärt alle offenen Fragen, da ein Baufinanzierungsexperte individuell auf die Bedürfnisse des Kreditnehmers eingehen kann. Einige Aspekte der geplanten Baufinanzierung lassen sich aber bereits im Vorfeld einer Beratung gut erläutern. Diese Seite liefert daher Antworten auf erste wichtige Fragen rund um die Baufinanzierung.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was ist der Unterschied zwischen einer Baufinanzierung und einer Immobilienfinanzierung?
  2. Welche Finanzierungsmöglichkeiten sind mit einer Baufinanzierung realisierbar?
  3. Für welches Vorhaben kann eine Baufinanzierung beantragt werden?
  4. Welche Voraussetzungen sind für eine Baufinanzierung zu erfüllen?
    1. Welche persönlichen Voraussetzungen sind für eine Baufinanzierung zu erfüllen?
    2. Ist eine Baufinanzierung für Selbständige möglich?
    3. Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
    4. Was ist bei der Baufinanzierung mit der SCHUFA zu beachten?
  5. Wie erfolgt die Beantragung einer Baufinanzierung?
    1. Welche Vorteile bietet ein Baufinanzierungsberater?
    2. Warum prüft ein Baufinanzierungsberater bestehende Versicherungspolicen?
    3. Wie können monatliche Kreditraten einer Baufinanzierung berechnet werden?
    4. Welche Unterlagen sind für die Beantragung einer Baufinanzierung erforderlich?
  6. Gibt es Förderprogramme zur Baufinanzierung?
    1. Welche Förderprogramme zur Baufinanzierung gibt es?
    2. Für welches Finanzierungsvorhaben kann ein Förderprogramm beantragt werden?
    3. Wer kann ein Förderprogramm/ -darlehen beantragen?
    4. Welche Voraussetzung müssen für ein Förderprogramm/ -darlehen erfüllt werden?
    5. Wie kann ein Förderdarlehen beantragt werden?
  7. Welche Arten von Baufinanzierung gibt es?
  8. Was ist bei Baufinanzierungsdarlehen zu beachten?
    1. Ist ein Baufinanzierungsdarlehen zeitlich festgelegt?
    2. Ab welchem Zeitpunkt müssen bei einem Immobilienkauf die Raten für ein Darlehen gezahlt werden?
    3. Wann fallen Bereitstellungszinsen an?
    4. Was bedeutet bei der Baufinanzierung der Begriff Bereitstellungsfreie Zeit?
    5. Was kostet eine Teilauszahlung des Baufinanzierungsdarlehens?
    6. Kann die Baufinanzierung auf zwei Darlehen aufgeteilt werden?
    7. Kann ein Tilgungssatz während der Vertragslaufzeit geändert werden?
    8. Besteht bereits mit einem Baufinanzierungsantrag eine rechtliche Verpflichtung?
    9. Was sind die Folgen einer Baufinanzierung, wenn durch Arbeitslosigkeit die Ratenzahlung unmöglich ist?
    10. Sollten Sondertilgungen in einem Baufinanzierungsvertrag berücksichtigt werden?
    11. Gibt es steuerliche Vorteile bei der Finanzierung einer Immobilie?
    12. Wie können die Kosten für eine Baufinanzierung gesenkt werden?

Die Haus & Wohnen Baufinanzierung
Der perfekte Start ins Eigenheim dank bester Beratung

Ein Baufinanzierungsberater kann Sie professionell auf dem Weg zum passenden Kredit unterstützen. Bei einem erfahrenen Haus & Wohnen Berater vor Ort ist diese Unterstützung für die Kreditnehmer kostenlos. Der Erwerb eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks wird dank der richtigen Beratung zur Baufinanzierung wahr. Ein vollständiges, gutes Baufinanzierungskonzept berücksichtigt dabei nicht nur Ihre finanzielle Situation, sondern auch Ihre private Ausgangslage und die Pläne für Ihre Zukunft. Das Ziel eines guten Baufinanzierungsberaters: Familien, Paare oder Singles erfüllen sich in naher Zukunft den Traum vom Eigenheim und sind mit ihrer Baufinanzierung rundum zufrieden.

1. Was ist der Unterschied zwischen einer Baufinanzierung und einer Immobilienfinanzierung?

Ist eine Baufinanzierung und eine Immobilienfinanzierung dasselbe? Die Antwort: Im Grunde ja. Die Baufinanzierung wird oftmals mit dem Bau einer Immobilie verknüpft und die Immobilienfinanzierung mit dem Kauf einer bestehenden Immobilie. Beide Begriffe stehen jedoch für das gleiche Thema: die Aufnahme eines Kredits zum Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks. Wenn Sie eine Bestandsimmobilie sanieren oder modernisieren wollen, kommen für Sie ebenfalls verschiedene Modelle zur Baufinanzierung infrage. Für Sie macht es also keinen Unterschied, ob Sie eine Baufinanzierung oder eine Immobilienfinanzierung beanspruchen wollen. Welchen Begriff eine Bank oder ein Baufinanzierungsberater bevorzugt verwendet, entscheidet nicht über die Leistungen, die Sie erhalten können.

2. Welche Finanzierungsmöglichkeiten sind mit einer Baufinanzierung realisierbar?

Eines vorweg: ein Baumhaus können Sie mit einer Baufinanzierung nicht finanzieren. Alle anderen Immobilienarten wie Häuser oder Wohnungen, aber auch der Grundstückserwerb, lassen sich mit einem Immobilienkredit finanzieren. Eine Baufinanzierung können Sie auch bei der Modernisierung oder Sanierung einer Immobilie nutzen, oftmals in Verbindung mit Förderdarlehen- und zuschüssen. In einigen Fällen werden auch Außenanlagen wie zum Beispiel Garagen im Rahmen eines Immobilienbaus über eine Baufinanzierung mitfinanziert. Hier entscheidet aber das genaue Vorhaben und das jeweilige Kreditinstitut über die Machbarkeit. Nicht abgedeckt sind beispielsweise Autokäufe oder andere große private Investitionen, Carports, nachträglich erbaute Garagen, Gartenhäuser oder die Gartengestaltung.

3. Für welches Vorhaben kann eine Baufinanzierung beantragt werden?

Auf einen Blick - für diese Vorhaben können Sie eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen: 

  • Hausbau
  • Bau einer Wohnung
  • Kauf einer bestehenden Immobilie (Haus, Wohnung)
  • Kauf eines Grundstücks
  • Modernisierung oder Sanierung einer Bestandsimmobilie
  • In Ausnahmefällen: Garagen oder Anbauten
Für weitere Auskünfte können Sie gerne einen unserer Berater kontaktieren.

4. Welche Voraussetzungen sind für eine Baufinanzierung zu erfüllen?

Eine pauschale Aussage darüber, welche Voraussetzungen für eine Baufinanzierung nötig sind, lässt sich nicht treffen. Die Machbarkeit einer Baufinanzierung hängt ganz von den persönlichen Voraussetzungen und der Beschaffenheit der Wunschimmobilie ab. Ob Sie also eine Baufinanzierung erhalten können, lässt sich erst seriös sagen, wenn alle Details abgeklopft wurden. Dafür ist ein persönliches Beratungsgespräch, zum Beispiel bei einem Haus & Wohnen Berater vor Ort, bestens geeignet. Im Gespräch kann ein Berater schnell und zuverlässig für Sie klären, ob Sie eine Baufinanzierung beanspruchen können.

Grundsätzlich müssen jedoch vier Kriterien erfüllt sein, damit Sie überhaupt eine Finanzierung für eine Immobilie beantragen können:

  • Sie sind volljährig
  • Sie verfügen über ein geregeltes Einkommen
  • Sie sind voll geschäftsfähig
  • Sie haben einen festen Wohnsitz und ein Bankkonto in Deutschland

In den folgenden Abschnitten erfahren Sie mehr darüber, welche persönlichen Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um eine Baufinanzierung zu erhalten, ob Selbständige und Freiberufler eine Baufinanzierung bekommen können und ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital oder eine Baufinanzierung mit negativer SCHUFA möglich ist oder nicht.

4.1 Welche persönlichen Voraussetzungen sind für eine Baufinanzierung zu erfüllen?

Grundsätzlich ist eine Baufinanzierung für jeden geeignet, ob für Familien mit Kindern, für Singles oder Paare. Zu den persönlichen Kriterien, die darüber entscheiden ob eine Baufinanzierung gewährt werden kann oder nicht, zählen 

  • die Arbeitssituation
  • laufende Kredite oder SCHUFA-Einträge (Bonitätsauskunft)
  • vorhandenes Eigenkapital 
  • und weitere Faktoren, welche die Bonität beeinflussen.

Ihr Finanzierungsvorhaben und damit auch die Höhe des Kredits sollten allerdings immer zu Ihren persönlichen Voraussetzungen und zu dem, was Sie sich jetzt und zukünftig leisten können, passen. Haben Sie beispielsweise noch zwei andere Kredite für Auto und Hochzeit abzubezahlen, ein Kind wird demnächst die Familie bereichern und Sie stehen in einem befristeten Arbeitsverhältnis mit eher moderatem Gehalt, könnte aktuell ein Hauskredit Ihren persönlichen finanziellen Rahmen sprengen. Doch auch wenn Sie eine der Voraussetzungen nicht erfüllen können, besteht die Chance auf einen Kredit. Häufig kann ein Defizit durch ein anderes Plus ausgeglichen werden, zum Beispiel wenig Eigenkapital durch ein sehr hohes oder gesichertes Einkommen. Sie haben eine weitere eigene Immobilie oder eine Lebensversicherung? Diese können als Sicherheit dienen und somit in die Entscheidung pro oder kontra Baufinanzierung einfließen. Ein erfahrener Berater kennt die Stolpersteine, aber auch die “Asse im Ärmel” für eine erfolgreiche Baufinanzierung.

4.2 Ist eine Baufinanzierung für Selbständige möglich?

Es gibt tatsächlich einen Unterschied zwischen einer Baufinanzierung für Selbstständige und einer Baufinanzierung für Angestellte. Da Selbstständige und Freiberufler nicht über das regelmäßige gesicherte Einkommen verfügen, wie es viele Angestellte haben

> stehen sie oftmals vor höheren Hürden

> sehen sich anderen Konditionen gegenüber und 

> haben einen höheren Antragsaufwand zu bewältigen.

Viele Berufe zählen zu den freiberuflichen und selbstständigen Tätigkeiten. Hinsichtlich der Kreditwürdigkeit und damit der Frage, ob eine Baufinanzierung genehmigt wird, kann die Branche der Tätigkeit entscheidend sein.  Freiberufler – dazu gehören zum Beispiel Menschen, die in Heilberufen tätig sind wie Ärzte, Architekten oder Rechtsanwälte – werden von den Banken in vielen Fällen wie Angestellte eingestuft. Denn bei Ihnen werden eher ein gesichertes Einkommen und eventuell Rücklagen erwartet als bei Gewerbetreibenden wie beispielsweise Handwerkern. Wie auch bei Baufinanzierungen durch Angestellte gilt allerdings: ein hoher Eigenkapital-Anteil beeinflusst die Entscheidung für eine Finanzierungszusage positiv. Freiberufler und Selbstständige müssen nicht nur SCHUFA-Score, Höhe des Nettoeinkommens, Sicherheiten oder Art und Länge der Tätigkeit darlegen, sondern noch einige andere Dinge rund um die Finanzsituation. Besonders für diese Berufsgruppen empfiehlt sich eine Beratung durch einen Baufinanzierungsexperten, um eine zukunftssichere Finanzierung zu finden. 

Checkliste Unterlagen
Welche Unterlagen Sie zum Gespräch mitbringen können, erfahren Sie in unserer Checkliste zum Download:
 

4.3 Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Die gute Nachricht vorweg: Eine Baufinanzierung komplett per Kredit zu stemmen, ist grundsätzlich möglich. Die frühere Faustregel “20 Prozent Eigenkapital sind Pflicht” gilt heute nicht mehr unbedingt. Was aber gilt: Eigenkapital ist immer besser. Folgende Baufinanzierungsvarianten ohne Eigenkapital gibt es:

Variante 1: 100-Prozent-Finanzierung > Kaufnebenkosten wie Notarkosten und Grunderwerbssteuer werden vom Käufer mit vorhandenem Kapital bezahlt.

Variante 2: 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung >  Kaufnebenkosten werden vom Kreditgeber getragen (begrifflich nicht zu verwechseln mit dem Volltilgerdarlehen, eine Finanzierungsvariante der Baufinanzierung).

Ein gesichertes Einkommen, eine einwandfreie SCHUFA-Auskunft und ein guter Zustand  des Finanzierungsobjekts in einer guten Lage sind die Mindestvoraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Die Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind dennoch vorhanden und die Risiken höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital-Anteil. Selbstständige und Freiberufler haben daher tendenziell schlechte Aussichten auf eine Vollfinanzierung. Eine Baufinanzierung ohne eigene Mittel zu beanspruchen, ist in der Regel teurer wegen höheren Zinskosten, sie dauert länger und erhöht daher das Risiko für eine Zwangsversteigerung oder für Schulden, die in unvorhersehbaren Fällen nicht getilgt werden können. Da die Immobilie länger im Bankbesitz bleibt, ergibt sich oft eine höhere Belastung durch eine Anschlussfinanzierung. Fakt ist, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein Unterfangen ist, über dessen Auswirkungen ein Experte aufklären kann.  Wir empfehlen daher, unbedingt fachkundige Beratung einzuholen.

Zum Eigenkapital können zählen:

  • Gespartes (Bargeld, Sparkonten, Tagesgeldkonten etc.)
  • Wertpapiere, Aktien, Schatzbriefe und Fonds
  • Zu verkaufende Immobilien
  • Bausparkonten
  • Arbeiten in Eigenleistung (z.B. bei Hausbau)
  • Kapitallebens- und Rentenversicherungen

5 Tipps für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital

  • Kompetente Beratung durch einen Baufinanzierungsberater einholen.
  • Falls finanziell zu überblicken, ist die Baufinanzierung der Nebenkosten aus eigenem Kapital anzuraten.
  • Eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung abschließen.
  • Den besten Mittelweg für Zins & Tilgung finden, um die monatliche Kreditrate händeln zu können.
  • Bausparvertrag abschließen, um gleichzeitig Kapital zu bilden, das für die spätere Baufinanzierung oder andere Investitionen für die Immobilie eingesetzt werden kann.

4.4 Was ist bei der Baufinanzierung mit der SCHUFA zu beachten?

Eine gute Bonität und eine tadellose SCHUFA sind vor allem ein Muss für die Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler. Ein schlechter SCHUFA-Score erschwert aber auch bei Angestellten den Abschluss einer Baufinanzierung. Sollten jedoch andere Voraussetzungen erfüllt sein, können einige Finanzierungsmodelle infrage kommen. Die schlecht eingestufte Bonität hat in jedem Fall höhere Zinsen zur Folge. Sollten die SCHUFA-Einträge zum Zeitpunkt der Beantragung einer Anschlussfinanzierung wieder positiv sein, so kann dann wieder mit besseren Zinsen berechnet werden - je nach dann gültiger Zinslage. Ein ausreichend hohes, dauerhaftes Einkommen und ein Eigenkapital-Anteil sollten vorhanden sein, damit die Immobilie finanzierbar bleibt. Eventuell lohnt es sich sogar, mit der Baufinanzierung abzuwarten, bis die negativen SCHUFA-Einträge hinfällig sind.

Unsere Empfehlung
Auch bei der SCHUFA-Eintragung können Fehler unterlaufen. Jeder Verbraucher hat daher das Recht, einmal im Jahr seine Eintragungen bei der SCHUFA überprüfen zu lassen und sich die Auskunft darüber erteilen zu lassen. Machen Sie von diesem Recht unbedingt Gebrauch, falls es die Umstände erfordern. Hier geht es zum Anforderungsformular der SCHUFA.

5. Wie erfolgt die Beantragung einer Baufinanzierung?

Vom Antrag bis zur Auszahlung des Darlehens sind mehrere Schritte zu gehen, bei denen Sie ein Berater begleiten kann. Alternativ können Sie natürlich auch direkt zu der gewünschten Bank gehen und dort das Angebot erstellen und die Beantragung übernehmen lassen. Der Vorteil einer Baufinanzierungsberatung durch einen bankenunabhängigen Berater hingegen ist, dass er unter vielen verschiedenen Banken das Angebot mit den besten Konditionen finden kann. Und die Beantragung übernimmt er ebenfalls für Sie.

Nach der Analyse Ihrer individuellen Finanzsituation und Prüfung der Objektunterlagen unterbreitet Ihnen ein professioneller Berater individuell abgestimmte Baufinanzierungsvorschläge. Sie profitieren bei einer kostenlosen Beratung auch gleich von der Prüfung der Fördermöglichkeiten für Ihr Baufinanzierungsvorhaben. Jetzt können Sie sich in Ruhe für ein Angebot entscheiden. Danach bereitet ein Haus & Wohnen Berater den Baufinanzierungsantrag mit den notwendigen Unterlagen für eine Baufinanzierung vor und geben diesen an das Kreditinstitut weiter. Die Bank prüft alle Kreditunterlagen und gewährt im optimalen Fall den Kredit. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie stellt die Bank das Darlehen in einem Stück bereit. Wenn erst gebaut wird, kann mit der Bank eine Überweisung von Teilsummen vereinbart werden.

5.1 Welche Vorteile bietet ein Baufinanzierungsberater?

Ein Baufinanzierungsberater bietet eine individuelle Beratung rund um die Baufinanzierung. Jeder kann eine Beratung vereinbaren. Haus & Wohnen Berater sind bankenunabhängig für ihre Kunden tätig, das heißt sie können auf Modelle und Konditionen zahlreicher Banken zurückgreifen und vergleichen. Die Haus & Wohnen Beratung ist kostenlos und gibt Ihnen die Gelegenheit, Ihre persönliche finanzielle Situation von einem seriösen Experten prüfen zu lassen. Sie profitieren nicht nur von günstigen Konditionen für Ihre Immobilienfinanzierung, sondern auch von der Koordination und der Beantragung des Baudarlehens. Für all Ihre Fragen gibt es einen Ansprechpartner - vor und während der Baufinanzierung.

Warum zum Baufinanzierungsberater?

Bauherren und Immobilienkäufer sollten bei der Baufinanzierung nicht nur auf die Konditionen und Angebote der Haus­bank vertrauen. Ein Vergleich lohnt sich und den können erfahrene Baufinanzierungsberater für Sie schnell und zuverlässig durchführen. Die Haus & Wohnen Berater haben Zugriff auf die Konditionen von Kreditanbietern der Region und deutschlandweit. So sparen Kreditnehmer wertvolle Zeit und bares Geld und haben auch gleich kompetente Ansprechpartner für Ihre Baufinanzierung vor Ort.

5.2 Warum prüft ein Baufinanzierungsberater bestehende Versicherungspolicen?

In einigen Fällen kann es durchaus sinnvoll sein, wenn der Baufinanzierungsberater auch die bestehenden Versicherungen seines Kunden prüft. Vor allem, wenn zu wenig oder kein Eigenkapital vorhanden ist, kann eine kapitalbildende Lebensversicherung Teil einer Baufinanzierung sein und mit einem Baudarlehen “kombiniert” werden. Kapitalbildende Versicherungen verhelfen somit in einigen Fällen zu einer günstigen Baufinanzierung. Eine ausreichend hohe Auszahlungssumme bei Fälligkeit der Lebensversicherung sollte jedoch vorhanden sein. Dann könnte bei einer Baufinanzierung durch ein Annuitätendarlehen der Rückkaufswert der kapitalbildenden Lebensversicherung als Sicherheit dienen. Falls Sie eine kapitalbildende Lebensversicherung besitzen und diese für Ihre Baufinanzierung einsetzen möchten, können Sie Ihren Baufinanzierungsberater darauf ansprechen. Die Versicherungspolice bringen Sie im besten Fall gleich zum Beratungsgespräch mit.

5.3 Wie können monatliche Kreditraten einer Baufinanzierung berechnen werden?

Die ultimative Formel zur Berechnung der monatlichen Kreditrate einer Baufinanzierung gibt es nicht. Viele Faktoren entscheiden darüber, welcher Zinssatz und welche Laufzeit für den Kredit gelten. Je nach Darlehensart kann die monatliche Belastung sehr unterschiedlich ausfallen. Die Frage “was kann ich mir leisten” bildet die Basis für die Kreditrate, denn dieses Maximum sollte nie überschritten werden. Eine sorgfältige Bestandsaufnahme der individuellen persönlichen und finanziellen Situation (Kapital, Einnahmen und Ausgaben usw.), die Kosten des Objekts, die Kredithöhe und weitere Faktoren entscheiden über das richtige Baufinanzierungskonzept. Die Höhe der Rate allein sagt nicht aus, ob die Baufinanzierung optimal zu Ihnen und Ihrem Vorhaben passt.  Wir empfehlen eine sorgfältige Beratung zur Ermittlung der Kreditrate. Einen ersten Anhaltspunkt bietet Ihnen unsere Konditionsrechner.

5.4 Welche Unterlagen sind für die Beantragung einer Baufinanzierung erforderlich?

Jede Baufinanzierung ist anders und je nach Vorhaben und je nach Kreditgeber werden andere Unterlagen benötigt. Ein Haus & Wohnen Berater klärt gerne bereits vor der Beratung mit Ihnen, welche Unterlagen Sie mitbringen können. Gerade bei Selbstständigen sind je nach Tätigkeit zusätzliche Unterlagen erforderlich und bei Bauvorhaben werden andere Dokumente benötigt als beim Kauf vorhandener Immobilien. Wenn Sie folgende Unterlagen bereits zur Beratung mitbringen können, starten Sie gut vorbereitet in die erste Baufinanzierungsanfrage.

Persönliche Unterlagen (Bonität):
Objektunterlagen:
  • Die letzten drei Gehaltsnachweise
  • Renteninformationen
  • Aktueller Lohnsteuerbescheid
  • SCHUFA-Selbstauskunft
  • Nachweis über weitere Darlehen
Selbstständige benötigen darüber hinaus ggf.:
 
  • Bilanz- und Gewinnermittlung
  • Betriebswirtschaftliche Auswertung
  • HR-Auszug
  • Kaufvertrag oder Auszug aus dem Grundbuch
  • Bauplan/ Grundrissplan
  • Bebauungsplan
  • Bruttogrundflächenberechnung
  • Wohn-/ Nutzflächenberechnung
  • Lage-/ Katasterplan
  • Baubeschreibung
  • Teilungserklärung
  • Wohnnebenkostenberechnung
  • Exposé, Fotos des Objekts
  • Kopie der Gebäudeversicherung
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Bei Neubau weitere Unterlagen

6. Gibt es Förderprogramme zur Baufinanzierung?

Ja, es gibt zahlreiche Förderprogramme zur Baufinanzierung. Die Förderung ist stets an Bedingungen geknüpft, meistens vor allem an das Einkommen. Die Förderung kann als Darlehen oder als Zuschuss für das Baufinanzierungsvorhaben gestaltet sein. In der Regel muss der Förderantrag vor dem Beginn der Umsetzung der Maßnahmen (z.B. Neubau oder Umbau) gestellt werden. Daher ist es sinnvoll, dass Sie sich rechtzeitig über die Fördermöglichkeiten informieren oder bei einem Baufinanzierungsberater vor Ort aufklären lassen. Unter den folgenden Abschnitten lesen Sie mehr zu den Förderprogrammen zur Baufinanzierung.

6.1 Welche Förderprogramme zur Baufinanzierung gibt es?

Zahlreiche Förderprogramme zur Baufinanzierung sollen es Menschen, die ins eigene Heim ziehen wollen, ermöglichen, ihren Traum zu verwirklichen. Daher gibt es zum einen staatliche Unterstützung in Form von Wohn-Riester und KfW-Darlehen, aber auch eigene Förderprogramme der Länder und Kommunen zur Eigenheimförderung. Das Land Hessen fördert etwa zur erstmaligen Wohneigentumsbildung den Bau oder Kauf eines neuen Ein- oder Zweifamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zur Selbstnutzung mit einem Hessen-Darlehen Neubau. Die Bundes­länder unterstützen vor allem Familien mit Kindern mit zinsgünstigen Darlehen. Auf der Website der Verbraucherzentralen und der KfW-Bank und in der Förderdatenbank des Bundeswirtschaftsministeriums können Sie nach geeigneten Förderprogrammen recherchieren. Auch die evangelische und katholische Kirche bietet Förderungen zum Erwerb von Wohneigentum für ihre Mitglieder an, in erster Linie mit verbilligten Erbbaurechten. Ein Förderprogramm kann für verschiedene Finanzierungsvorhaben genutzt werden - je nach Schwerpunkt der Förderung.

6.2 Für welches Finanzierungsvorhaben kann ein Förderprogramm beantragt werden?

Die Förderprogramme haben viele verschiedene Schwerpunkte. Es gibt sie für folgende Baufinanzierungsvorhaben:

  • Kauf von Bestandsimmobilien (Haus, Wohnung)
  • Wohnkomfort von Bestandsimmobilien erhöhen, z.B. altersgerecht bauen
  • Energieeffizienz von Bestandsimmobilien verbessern
  • Neubau und Energieeffizienz von Neubauten

6.3 Wer kann ein Förderprogramm/ -darlehen beantragen?

Erst einmal kann jede Privatperson, die bauen, kaufen oder sanieren möchte, ein Förderprogramm beanspruchen. Ob allerdings das Baufinanzierungsvorhaben förderfähig ist, entscheidet der Einzelfall. Welche Förderung infrage kommt, muss geprüft werden. Die Konstellation “Kreditnehmer und Finanzierungsvorhaben” ist ausschlaggebend für die Machbarkeit. 

6.4 Welche Voraussetzung müssen für ein Förderprogramm/ -darlehen erfüllt werden?

Die Voraussetzungen zum Erhalt einer Förderung zur Baufinanzierung sind äußerst unterschiedlich - je nach Förderprogramm. Im Falle des Wohn-Riester werden Eigenheimbesitzer unterstützt, die in die gesetzliche Rentenkasse einzahlen und eine selbstbewohnte Immobilie finanzieren. Für das Baukindergeld werden wieder andere Kriterien herangezogen wie das Haushaltseinkommen oder das Kaufdatum der Immobilie. Ein Haus & Wohnen Baufinanzierungsberater vor Ort kennt sich bestens mit den Voraussetzungen für die Förderprogramme zur Baufinanzierung aus und kann Sie nicht nur beraten, sondern auch gleich die nötigen Formalitäten mit Ihnen durchgehen.

6.5 Wie kann ein Förderdarlehen beantragt werden?

Es kommt ganz auf das Förderprogramm an, wie man ein Förderdarlehen beantragen kann. Entweder die Beantragung erfolgt beim Kreditgeber, bei den Banken der Bundesländer, bei der jeweiligen Behörde (Verwaltung, z. B. Wohnungsbauförderstelle) oder bei den Kirchen. Die KfW hat keine eigenen Bankfilialen. Daher werden die Darlehen über das kreditgebende Institut und die Zuschüsse im Internet über das Zuschussportal der KfW-Bank beantragt. Welche Förderung Sie für Ihr Baufinanzierungsvorhaben nutzen können und wie Sie das Förderdarlehen beantragen können, erfahren Sie beim Haus & Wohnen Berater.

7. Welche Arten von Baufinanzierung gibt es?

Alle Baufinanzierungsarten haben ihre Vor- und Nachteile. Wichtig für den Darlehensnehmer ist es, die passende Finanzierungsart für sein Baufinanzierungsvorhaben zu finden. Ihr Baufinanzierungsberater steht Ihnen dabei gerne zur Seite.

Darlehensarten zur Baufinanzierung
Nachfolgend finden Sie die möglichen Darlehensformen im Überblick:

Erklärung: Annuitäten-Darlehen

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker der Baufinanzierung. Mit einer festen monatlichen Rate und Zinshöhe über die gesamte Laufzeit kann der Kreditnehmer genau kalkulieren. Falls am Ende der Sollzinszeit ein Restbetrag übrig bleibt, wird dafür eine Anschlussfinanzierung vereinbart. Erfahren Sie auf der Haus & Wohnen Webseite mehr zum Annuitäten-Darlehen.

Erklärung: Volltilgerdarlehen

Im Grunde genommen ist das Volltilgerdarlehen dasselbe wie das Annuitäten-Darlehen - mit einem entscheidenden Unterschied. Es bleibt kein Restbetrag übrig, der eine Anschlussfinanzierung nötig macht. Die Zinsen für solch ein Darlehen können äußerst günstig sein und damit auch die Zinskosten, die Raten dafür umso höher. Erfahren Sie auf der Haus & Wohnen Webseite mehr zum Volltilgerdarlehen.

Erklärung: Konstantdarlehen

Das Konstantdarlehen bedeutet eine feste monatliche Rate zum festen Zins während der gesamten Laufzeit. Hierfür wird ein Annuitätendarlehen mit dem Bausparvertrag kombiniert. Kreditnehmer erhalten dabei die wohl größtmögliche Zinssicherheit. Erfahren Sie auf der Haus & Wohnen Webseite mehr zum Konstantdarlehen.

Erklärung: Festdarlehen

Bei einem Festdarlehen ergibt sich die monatliche Rate aus Zins- und Tilgungssatz. Der Festdarlehens-Zins fließt an die Bank zurück und kann steuerlich geltend gemacht werden, die Tilgung selbst wird in Geldanlagen investiert. Ein Festdarlehen ist eine Finanzierungsform speziell für Kapitalanleger, die ihre Immobilie nicht selbst bewohnen wollen. Erfahren Sie auf der Haus & Wohnen Webseite mehr zum Festdarlehen.

Erklärung: Bauspardarlehen

Ein Bauspardarlehen kann in die Baufinanzierung eingebunden werden. Das Bauspardarlehen dient in den meisten Fällen der Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung. In der ersten Phase erfolgt die Ansparung des Bausparvertrages, mit der Zuteilung des Bausparvertrages beginnt die zweite Phase, die Darlehensphase. Ab Phase Zwei ist der Bausparvertrag wie ein Annuitätendarlehen zu betrachten. Erfahren Sie auf der Haus & Wohnen Webseite mehr zum Bauspardarlehen.

Erklärung: Kündbare Darlehen

Eine flexible Form der Baufinanzierung ist ein kündbares Darlehen. Gegen einen Zinsaufschlag kann dann das Darlehen während der Laufzeit vorzeitig gekündigt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, aber es kann bestimmte Sperrfristen geben. Erfahren Sie auf der Haus & Wohnen Webseite mehr zum Kündbaren Darlehen.

Erklärung: Wohn-Riester-Darlehen

Die Riester-Förderung gibt es nicht nur für Sparverträge, sondern auch für die Tilgung eines Baufinanzierungskredits. Mit der Beantragung des Wohn-Riester-Darlehens können künftige Eigenheimbesitzers staatliche Zuschüsse erhalten. Erfahren Sie auf der Haus & Wohnen Webseite mehr zum Wohn-Riester-Darlehen.

Erklärung: Flex-Darlehen

Eine kurzfristige Sollzinsbindung wie bei dem Flex-Darlehen bedeutet, dass diese meistens alle drei Monate an den aktuellen Geldmarktzinssatz EURIBOR angepasst wird. Das Darlehen kann sinnvoll sein, wenn ein- oder mehrmalig ein höherer Geldbetrag erwartet wird, um diesen dann in Sondertilgungen zu investieren. Erfahren Sie auf der Haus & Wohnen Webseite mehr zum Flex-Darlehen.

Erklärung: Cap-Darlehen

Ein Cap-Darlehen Darlehen zeichnet sich durch einen veränderlichen Sollzinssatz mit Zinsobergrenze aus. Über die Zinsobergrenze kann der Sollzinssatz des Darlehens nicht steigen. Wie beim Flex-Darlehen ist die Sollzinsbindung beim Cap-Darlehen nicht festgelegt, sondern orientiert sich am aktuellen Geldmarktzinssatz EURIBOR. Das Cap-Darlehen ist eher für risikofreudige Kunden geeignet. Erfahren Sie auf der Haus & Wohnen Webseite mehr zum Cap-Darlehen.

Erklärung: Kombi-Darlehen

Das Kombi-Darlehen ist ein Darlehen mit einer Kombination aus gebundenem und veränderlichem Sollzinssatz. Es kombiniert das klassische Annuitätendarlehen und ein Sondertilgungsdarlehen mit veränderlichem Sollzinssatz. Erfahren Sie auf der Haus & Wohnen Webseite mehr zum Kombi-Darlehen.

Erklärung: Forward-Darlehen

Bei einem echten Forward-Darlehen fällt zeitlich der Beginn der Sollzinsfestschreibung mit dem tatsächlichen Zeitpunkt der Umschuldung zusammen. Forward-Darlehensnehmer legen Wert auf eine langfristige Planung. Es muss jedoch bereits eine laufende Immobilienfinanzierung abgeschlossen sein, um einen Antrag auf ein Forward-Darlehen stellen zu können. Erfahren Sie auf der Haus & Wohnen Webseite mehr zum Forward-Darlehen.

Erklärung: KfW-Darlehen

Mit einem KfW-Darlehen können Immobilienkäufer sich einen staatlichen Zuschuss zum Darlehen sichern. Die KfW-Baukredite zu niedrigem Zins stehen prinzipiell jedem Bürger offen. Das KfW-Wohneigentumsprogramm fördert den Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, darüber hinaus gibt es weitere Programme. Erfahren Sie auf der Haus & Wohnen Webseite mehr zum KfW-Darlehen oder lesen Sie auf dieser Seite mehr zu den Fördermöglichkeiten.

8. Was ist bei Baufinanzierungsdarlehen zu beachten?

Eine Baufinanzierung kann wie ein nahezu unüberwindbares Hindernis wirken, denn es gibt vieles zu beachten und zu entscheiden. Besonders das Darlehen selbst wirft viele Fragen auf. Einige der häufigsten Fragen und Antworten, die bei den Haus & Wohnen Beratungen aufkommen, haben wir hier schon einmal übersichtlich für Sie zusammengestellt. Sicherlich können hierdurch nicht alle Fragen beantwortet werden. Ein persönliches Gespräch bei Ihrem Haus & Wohnen Berater bringt Ihnen dann die endgültige Klarheit über alle Darlehensfragen.

8.1 Ist ein Baufinanzierungsdarlehen zeitlich festgelegt?

Ja und Nein. Die Antwort auf die Frage, ob die Kreditlaufzeit zeitlich festgelegt ist, hängt von der Darlehensform ab. Bei einem Volltilgerdarlehen wird die Laufzeit tatsächlich von Beginn an festgelegt. Zinsbindung und Laufzeit sind identisch. Bei Annuitätendarlehen hingehen wählen Sie zwar für einige Jahre eine feste Zinsbindung, aber nach Ablauf dieser Zeit ist eine Restschuld zu tilgen. Die Baufinanzierung ist noch nicht beendet und muss durch ein weiteres Darlehen fortgesetzt werden, dessen Zeitraum neu festgelegt wird. Für das Darlehen mit variablem Zinssatz wird normalerweise kein zeitlicher Rahmen festgelegt, die Laufzeit ist also unbefristet. Sie müssen entscheiden, wie wichtig Ihnen eine feste Laufzeit für Ihre Baufinanzierung ist - je nachdem entscheidet sich, welche Variante zur Baufinanzierung für Sie infrage kommt.

8.2 Ab welchem Zeitpunkt müssen bei einem Immobilienkauf die Raten für ein Darlehen gezahlt werden?

Beim Kauf einer bestehenden Immobilie wird Ihnen oder dem bisherigen Eigentümer die Darlehenssumme komplett ausgezahlt. Damit beginnt die Ratenzahlung nach der Auszahlung - Ausnahmen bestätigen hier die Regel. 

Beim Hausbau lässt sich eine Doppelbelastung durch zeitgleiche Miete und Baufinanzierung nicht immer vermeiden. Der Start der Rückzahlung des Darlehens wird individuell mit der Bank vereinbart. Bauherren rufen ihren Kredit meist etappenweise ab - je nach Baufort­schritt. Daher ist es wichtig, dass Sie mit der Bank eine bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren. Denn dann fallen in diesem Zeitraum keine zusätzlichen Bereitstellungszinsen an. 

8.3 Wann fallen Bereitstellungszinsen an?

Unser Tipp
Wann und in welcher Höhe die Bank Bereit­stellungs­zinsen berechnet, kann später tausende Euros Mehrkosten verursachen. Je länger die bereitstellungsfreie Zeit ausfällt, desto besser ist es für Ihr Portmonee. Legen Sie außerdem feste Termin für Bauleistungen fest, damit der Verursacher für Verzögerungen die entstehenden Bereitstellungszinsen übernehmen muss.

Die Bank hält das Geld, das Sie sich für einen Hausbau leihen, für Sie bereit. Die Bank kann derweil das Geld nicht anderweitig verwenden und kompensiert dies mit Bereitstellungszinsen. Der Bereitstellungszins gleicht einen Teil der Zinsverluste der Bank wieder aus. Die Bereitstellungszinsen fallen pro Monat für die Darlehenssumme an, die noch nicht abgerufen wurde und zwar nach Ende der bereitstellungsfreien Zeit. Diese Zeit variiert von Bank zu Bank, auch die Zinshöhe ist variabel (bspw. 3 % Bereitstellungszinsen pro Jahr oder 0,25 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag). Bauverzögerungen wie eine ausstehende Baugenehmigung, Sonderwünsche oder die Insolvenz eines Bauunternehmens können die Zeit, in der Bereitstellungszinsen anfallen, erheblich verlängern.

8.4 Was bedeutet bei der Baufinanzierung der Begriff Bereitstellungsfreie Zeit?

Die bereitstellungsfreie Zeit bezeichnet die Zeitspanne, in welcher die Bank das Geld zinsfrei für den Kunden bereithält. Sie können diese zusätzliche Zinsbelastung bei einem Hausbau also vermeiden, indem Sie eine Frist vereinbaren, in der die Bereitstellung des Kredits zinsfrei ist. Eine bereitstellungszinsfreie Zeit zwischen 6 und 12 Monaten ist gängig. Der Zeitraum ist verhandelbar. Die bereitstellungsfreie Zeit und die Bereitstellungszinsen müssen bei der Baukalkulation berücksichtigt werden. 

Berechnungsbeispiel Bereitstellungszinsen

 Kreditsumme
 200.000 Euro
Bereitstellungszinsen
 0,25 % pro Monat
 Auszahlung des Darlehens nach
 5 Monaten
 Bereitstellungsfreie Zeit
2 Monate
 Bereitstellungszinsen für einen Monat
500 Euro
Mehrkosten
 1500 Euro (200.000 x 0,25 = 500 x 3 = 1500)

8.5 Was kostet eine Teilauszahlung des Baufinanzierungsdarlehens?

Wenn Sie neu bauen, dann lassen Sie sich Ihr Darlehen vermutlich in Teilen auszahlen. Je nachdem, welcher Bauabschnitt ansteht, erfolgt eine Teilauszahlung. Vier bis zwölf Teilbeträge des Darlehens sind üblich. Falls noch mehr Auszahlungen anfallen, ist pro erfolgter Auszahlung eine Auszahlungsgebühr zu entrichten.

8.6 Kann die Baufinanzierung auf zwei Darlehen aufgeteilt werden?

Ja, eine Baufinanzierung lässt sich auf zwei Darlehen aufteilen. Finanzierungsnehmern mit einer Vollfinanzierung kann diese Aufteilung finanzielle Vorteile verschaffen. Eine geringere Laufzeit für ein Darlehen bedeutet in der Folge einen geringeren Zinssatz. Wenn das Darlehen mit der niedrigeren Zinsbindung nach Ende der Laufzeit aus eigenen Mitteln abgelöst werden kann, lohnt sich die Aufteilung. Die Anschlussfinanzierung hierfür entfällt dann. Die Gestaltung der beiden verschiedenen Laufzeiten muss jedoch wohlüberlegt sein und beobachtet werden, um die Anschlussfinanzierung für das zweite Darlehen (zinsgünstig) regeln zu können. Hier erfahren Sie Wissenswertes zur Anschlussfinanzierung.

8.7 Kann ein Tilgungssatz während der Vertragslaufzeit geändert werden?

Während der Baufinanzierung die Tilgung ändern? Das ist möglich, sollte aber gut überlegt sein. Annuitätendarlehen lassen oft Tilgungswechsel zu - meist jedoch nur maximal dreimal während der Laufzeit des Kreditvertrags. Bei Volltilgerdarlehen besteht oft keine Option, den durch die Anfangstilgung vordefinierten Tilgungssatz nach oben oder nach unten auf Dauer abzuändern. Die Wechselmöglichkeit muss bereits von Beginn an im Darlehensvertrag verankert sein. Ist das nicht der Fall, kann der Kunde versuchen, mit der Bank zu verhandeln. Die Aussichten sind jedoch eher gering.   

8.8 Besteht bereits mit einem Baufinanzierungsantrag eine rechtliche Verpflichtung?

Nein, ein Finanzierungsantrag für eine Baufinanzierung ist rechtlich nicht bindend. Sie müssen den Antrag zwar auch unterschreiben. Damit besiegeln Sie allerdings nur, dass die Bank Ihre Daten verwenden darf, um Ihnen ein Finanzierungsangebot für Ihre Baufinanzierung zu unterbreiten. 

8.9 Was sind die Folgen einer Baufinanzierung, wenn durch Arbeitslosigkeit die Ratenzahlung unmöglich ist?

Im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung. Eine Zwangsversteigerung wird dann auch im Grundbuch festgelegt. Doch soweit muss es nicht kommen. Dieser letzten Maßnahme kann man auch zuvorkommen, indem das Haus selbstständig zum Verkauf angeboten wird. So wird oftmals der bessere Preis erzielt als bei einem “Notverkauf”. Der allererste Gang sollte jedoch der zum Bankberater oder Baufinanzierungsberater sein. Im persönlichen und vor allem rechtzeitigen Gespräch mit dem Kreditgeber lässt sich oftmals eine Lösung finden, damit die finanzielle Knappheit nicht den Verlust der Immobilie bedeutet. Sollten Sie in Arbeitslosigkeit geraten oder diese absehen können, warten Sie nicht ab, sondern werden Sie aktiv. Je mehr Zeit verstreicht, desto unwahrscheinlicher ist es, dass eine passende Lösung für beide Seiten gefunden werden kann, denn irgendwann sind der Bank die Hände gebunden. Bei einer kurzfristigen Zahlungsknappheit ist der Kreditgeber sehr interessiert daran, dass der Vertrag bestehen bleibt und in absehbarer Zeit weiterlaufen kann. Eine Option ist es, die Darlehensraten vorübergehen zu senken oder sogar auszusetzen.

8.10 Sollten Sondertilgungen in einen Baufinanzierungsvertrag berücksichtigt werden?

Ein Sondertilgungsrecht sollte im Grunde Bestandteil jedes Baufinanzierungsvertrags sein. Denn Sondertilgungen erhöhen die Flexibilität des Kreditnehmers. Während der Vertragslaufzeit können Zahlungen entrichtet werden, sodass die Restschuld bzw. die Ratenzahlungen eines Baufinanzierungskredits reduziert werden. Wenn mit Sondertilgungen nicht die Raten reduziert werden sollen, ist es das Ziel, die Finanzierung schneller abzuschließen. Manchmal verlangt der Kreditgeber für die Verankerung des Sondertilgungsrechts Zusatzgebühren. Dann muss sorgfältig abgewogen werden, ob die Aufnahme in den Vertrag sinnvoll ist. 

Unser Tipp
Sie erhalten in absehbarer Zeit einen größeren Geldbetrag, beispielsweise aus einer Lebensversicherung? Wenn Sie die Auszahlung investieren wollen, sollten Sie unbedingt ein Sondertilgungsrecht im Darlehensvertrag verankern lassen.

8.11 Gibt es steuerliche Vorteile bei der Finanzierung einer Immobilie?

Wenn Sie privat eine Immobilie kaufen, um diese selbst zu bewohnen und zu nutzen, ergeben sich daraus keine steuerlichen Vorteile. Möchten Sie das zu finanzierende Objekt später vermieten, dann können Sie die Zinsen des Darlehens in der Steuererklärung absetzen und zwar als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Als Haus- oder Wohnungseigentümer können Sie später, unabhängig von der Baufinanzierung, Handwerkerkosten in Höhe von bis zu 20 % steuerlich geltend machen.

8.12 Wie können die Kosten für eine Baufinanzierung gesenkt werden?

Es gibt verschiedene Wege, um die Gesamtkosten für eine Baufinanzierung zu reduzieren.

  • Fördermöglichkeiten: Lassen Sie die staatlichen Fördermittel in Ihr Bauspardarlehen einfließen.
  • Eigenkapital: Ein hoher Eigenkapital-Anteil führt zu besseren Zinsen und damit zu einer geringeren Gesamtbelastung. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist immer teurer als mit.
  • Bauspardarlehen: Kann ebenfalls genutzt werden, um bei der Immobilienfinanzierung die Zinsen zu senken.
  • Immobilie: Ein gutes Objekt mit hohem Wiederverkaufswert erwerben.
Die Haus & Wohnen Baufinanzierungsberater kennen alle Tipps und Wege, um das Maximum für die Baufinanzierungskonzepte ihrer Kunden zu erreichen. Der Kreditnehmer steht mit allen individuellen Wünschen und Voraussetzungen im Fokus der Beratung.
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